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Le démembrement d'une SCI, montage fiscal pertinent ?

Héritiers d’un bien immobilier, vous êtes sûrement soumis aux contraintes de l’indivision de ce bien, ce qui revient à dire que le bien ne peut être physiquement partagé et que son occupation est problématique. Il existe toutefois une solution efficace pour remédier à cet inconvénient : la création d’une société civile immobilière ou SCI, ainsi que la mise en place du démembrement des parts de chaque associé.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

La société est constituée de plusieurs associés qui sont les héritiers ou les donataires du bien. Ceux-ci achètent alors des parts qui peuvent être démembrées afin d’en faciliter la transmission. C’est la SCI en revanche qui dispose des droits de la pleine propriété du bien, tandis que l’associé en est le nu-propriétaire. Un gérant est nommé, des statuts sont rédigés, et des assemblées ordinaires ou extraordinaires sont prévues afin de trancher sur les décisions relatives au sort du bien. Ce sont les associés qui procèdent alors par vote lors de ces réunions en assemblée.

Du point de vue fiscal, deux choix sont proposés :

  • Soit la SCI est fiscalement transparente. Dans ce cas, il appartient à chaque associé de déclarer leurs revenus locatifs respectifs, provenant de la mise en location du bien.
  • Soit la SCI est opaque. À ce moment-là, c’est la société qui sera soumise à l’IS, l’impôt sur les sociétés.

Rappel sur la notion de démembrement

On appelle la pleine propriété du bien les droits absolus qu’exerce un individu sur le bien en question : ce sont les droits de la jouissance du bien, de son occupation, de la perception des loyers s’il est mis en location, ou encore les droits de céder le bien ou de le revendre. Dans le cas d’un démembrement, l’usufruitier et le nu-propriétaire se partagent ces droits : ceux de l’occupation et de la jouissance reviennent au premier, et ceux de la décision de la conservation ou de la revente au second.

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