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Statut LMNP et résidence senior : quel est le rendement ?

L’investissement dans la location meublée gagne de plus en plus de terrain. En effet, les loyers sont plus élevés que ceux de la location nue et le rendement final plus intéressant grâce au statut fiscal de loueur en meublé non professionnel ou LMNP. Ce rendement est encore meilleur dans un investissement en résidence senior.

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Les résidences seniors, accessibles aux investisseurs

En plus d’accueillir les personnes âgées de plus de 60 ans pour une prise en charge adaptée à leur vieillissement, les résidences seniors sont aussi ouvertes à la souscription aux investisseurs afin de leur permettre de percevoir des revenus locatifs stables. Notons au passage, que ces derniers sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers, puisqu’il s’agit d’une activité de micro-entrepreneur, du point de vue fiscal.

Ces résidences sont construites et gérées par un professionnel exploitant. Ainsi, l’investisseur est délesté de toute contrainte locative. Ce sont des logements meublés, équipés et mis en service par les soins de l’exploitant. Le bail commercial est le document contractuel qui lie l’investisseur à ce dernier, tandis que le bail locatif est réservé à l’exploitant et aux résidents seniors locataires.

En bref, c’est un lot indivisible que l’investisseur achète : l’appartement au sein de la résidence, l’ensemble des prestations et des services fournis par le gestionnaire exploitant, ainsi que le bail commercial dont nous venons de faire mention.

Les résidences seniors peuvent accueillir des seniors en perte d’autonomie ; dans ce cas, elles sont dites médicalisées et la signature d’une convention tripartite avec les autorités publiques est requise. Celles-ci sont le Conseil départemental et l’Agence régionale de santé (ARS). Cette convention garantit la qualité au sein de ces résidences médicalisées et se traduit par le soutien de l’État, en contrepartie des exigences auxquelles ces dernières doivent répondre dans le cadre de l’exécution de leur activité.

 

Focus sur le statut de LMNP

Tout investisseur qui investit dans la location meublée, quel que soit le type de bien, profite du statut de LMNP. Celui-ci donne lieu à de multiples avantages fiscaux qui proviennent du régime réel d’imposition, du régime micro BIC et du dispositif Censi-Bouvard. Ce sera le montant des recettes locatives annuelles qui déterminera le régime fiscal applicable.

Le régime réel d’imposition est le plus avantageux : l’investisseur déduit en effet des charges et des amortissements. S’il achète un appartement au sein d’une résidence neuve, il pourra également récupérer la TVA de son acquisition.

Le régime micro BIC quant à lui, permet la déduction d’un abattement forfaitaire de 50%, et si l’investissement est neuf, l’investisseur pourra profiter de la carotte fiscale issue du dispositif Censi-Bouvard. Soit une réduction d’impôt de 11%, en contrepartie d’un engagement sur 9 ans.

 

Qu’est-ce qui explique ce bon rendement de l’investissement en résidence senior ?

Rappelons que le rendement d’un investissement en résidence senior est de plus de 4%. Dans certains cas, celui-ci avoisine les 5%, voire plus. Cet excellent rendement est dû au vieillissement démographique qui engendre une demande de plus en plus élevée à intégrer les résidences seniors. En effet, les personnes âgées bénéficient d’une prise en charge adaptée à leur situation au sein de ces logements modernes et qui prônent d’ailleurs le « bien vieillir ».

Le taux de remplissage est proportionnel à cette demande élevée, tandis que la vacance locative est quasi inexistante. À cela s’ajoute la qualité et la régularité des loyers. La revente d’une résidence senior peut également aboutir à une excellente rentabilité, à condition d’avoir bien choisi son gestionnaire de résidence – en fonction de sa réputation, de son sérieux et de sa santé financière, en particulier.

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